주택 청약, 주택 매매, 오피스텔 관련 정보, 대출 관련 정보 용어
2021년 기준.
매매 하기 전에 매매하고자 하는 지역이 조정대상지역인지 확인을 해야 한다.
www.hf.go.kr/hf/hinet/adjust_area.jsp
조정대상지역 여부 < HF 한국주택금융공사
조정대상지역에 해당될 경우 LTV 및 DTI가 각각 10%p씩 차감됩니다. 다만 실수요자에 해당되는 경우 차감되지 않습니다. ※ 세종시의 경우 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역은 행정중심복합
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<< 주택 청약 관련 >>
아파트 청약 '무주택자' 기준점 및 관련 사항.
- 청약 가산점 만점(84점) 中 무주택 기간으로 채울 수 있는 점수 32점
- 무주택기간 1년 미만 2점, 매해 2점씩 추가되어 15년 무주택유지시 최고점
- 만 30세 생일을 기준으로 산정 (그 전에는 치지 않음)
- 만 30세 이하일 경우 혼인신고일 기준으로 산정
- 청약 신청자 본인 비롯 세대원 모두가 무주택이어야 함 (단독 세대주로 유지 추천)
- 전용 20㎡ 이하 주택이나 분양권을 한 채 무주택자로 간주
- 주거용 오피스텔은 무주택자로 간주 (청약 신청 가능)
- 아파텔도 오피스텔에 속함으로 무주택자로 간주
<< 주택 매매 관련 >>
큰 금액 매매 선분약 후입주 기준
- 주택 구매시 분양가 관련 순서, 계약금(10%) -> 중도금(60%) -> 잔금(30%) 순으로 납부 (%가 항상 일치하지 않음)
- 계약금은 대출 납부 불가 (반드시 본인자금이 필요)
- 분양가가 9억이상 시 중도금 집단대출 불가
- 보통 중도금 대출을 받으면 잔금 대출이 어려워 현금보유 준비 추천. (계약금 + 잔금 정도의 현금 보유 추천)
- 잔금이 부족할 경우 전세로 돌리는 방법이 있음
<< 오피스텔 관련 >>
* 사업자등록증
주거용 임대 => "주택임대사업자" (재산세, 종부세 과세) - 시청등록 시 면세, 절세 가능
업무용 임대 => "일반임대사업자" (오피스텔 구입 시 부담한 건물분 부가가치세 환급 받음) - 주거용 불가
* 취득세 관련
- 대부분 주택임대사업자 취득 세금 혜택을 받으려면 시청에 등록을 해야 한다. (옵션사항)
- 그러나 시청에 신고시 10년동안 의무보유 (위반시 과태료 3000만), 전세금보증보험 가입 의무 등 까다롭다.
혜택을 포기하면 취득세를 4.6%로 부과 되며, 아래 의무를 지킬 필요 없다.
- 오피스텔 취득세 : 취득액의 4.6% (단, 주택임대사업자 등록 시 취득세 85% 감면, 15%만 납부 - 시청에 신고시)
- 20년 8월 12일 이전 취득(계약일 기준)한 오피스텔은 주거용이라도 다음 주택 취득시 주택으로 포함되지 않음(2주택이 아님)
- 업무용 오피스텔일 경우 주택에 포함되지 않음
- 시가표준액 기준 1억 이하일 경우 주택에서 제외
* 양도세 관련
- 주거용오피스텔 : 1주택자 + 9억미만가격, 2년이상 보유+거주 시 양도시 비과세 적용
- 주거용오피스텔 유지 + 주택 구매시 2주택자로 봄 ( 2020/8/12 이전에 구매 한 오피스텔은 주거용으로 취급하지 않음 )
- 업무용오피스텔이라도 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 봄
* 재산세 관련 (6월 1일 과세기준일)
- 주거용오피스텔 : 시가표준액 x (공정거래가액비율) 60% x 세율 0.1~0.4%
- 업무용오피스텔 : 건물시가표준액 x 70% x 세율 0.25%
토지의 공시지가 70% x 세율
(공시지가 조회: http://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm)
- 오피스텔 매도시 기본적으로 "업무용"으로 등록. (주거용으로 변경 시 해당구청에 재산세 변동신고 해야 함)
- 주택 : 해당연도 세액의 1/2을 7월 9월에 나눠서 분납.
오피스텔 : 재산세 매년 7월 부과, 토지 재산세 9월 부과
* 종부세(종합부동산세)
- 주거용오피스텔 : 주택과 합하여 계산
- 업무용오피스텔 : 별도 합산이 80억 초과시 과세 (거의 없음)
* 대출관련
- LTV 70% 적용 (2021/5/7 이후 시행)
- DSR 40% 적용 (2023/7 이후)
- 중도금대출은 DSR 40% 에 포함되지 않음 (2023/7 이후 적용됨)
미리 준비해야할 서류 (은행 대출, 등기 등록)
- 은행
분양계약서 원본
사업자등록증 사본
소득금액증명원 (정부24출력가능)
지방세납세증명서 (정부24출력가능)
국세완납증명서 (정부24출력가능)
주민등록증본 & 초본 (이전주소 포함) 각 1부
인감증명서 2부
인감도장
상가임대차계약서
신분증
- 법무사무소 (개인 임대사업자 기준)
일반도장
분양계약서원본
주민등록초본 2부 (이전주소 5년까지 포함)
주택임대사업자등록증 부기등기 (https://dgon.co.kr/157)
(임대)사업자등록증 (세무서발행)
<< 주택 관련 대출 >>
* 청년전세자금대출
- 2021년 까지 유효 (22년 이후 불가)
- 기본 대출 기간 2년 ( 최대 4회 연장 가능 (10년 최대) )
- 이자율 1.2% 최대 1억
- 조건: 연소득 3500만원 이하, 무주택 세대주,
* 부동산 담보 대출 (아파트제외) - 오피스텔, 빌라
[용어정리]
DTI (Dept to Income Ratio) : 총부채상환비율, 무리한 대출을 막기 위해 제한을 둠
DSR (Dept Service Ratio) :
내 모든 부채(주택담보+신용카드+자동차,학자금 할부, 마이너스통장 등) 원리금 / 개인연소득. DSR 0% : 빚이없다. 100% : 빚갚는데 다쓴다
LTV(Loan to Value) : 담보인정비율, 주택가격에 비해 주택담보대출금액이 어느정도 차지하는지 비율
거치기간(grace period) : 원금 상환 전에 "대출이자"만 납부하는 기간. 대출금액이 크고 갚는 사람에게 상환 원금을 만들 시간이 필요할 때, 상환유예기간을 만들어 준다. (예를 들면, 2년 거치 5년 균등분할상환 : 대출 후 2년간 이자만 내고, 2년 후부터 원금+이자 같이 냄)
부동산등기( Real Estate Registration ) : 부동산에 대한 소유 형태를 모두가 인식할 수 있도록 공시하는 방법.
보존등기(Preservation registration) :
등기된적 없는 신축 건물 or 토지에 관해 최초 소유권을 보존해주는 등기. 향후 이 부동산에 대한 권리 변동사실이 모두 이 용지에 기재됨.
주등기(Main Registration) : 등기에 표시되는 1, 2, 3 ... 으로 표시 됨. 가장 중요한 주요 등기 사항
부기등기(additional Registration) : 주등기 완료 후, 추가가 안됨으로 아래 부가적으로 추가하는 사항 1-1, 1-2, 1-3 ... 등으로 표시 됨.
말소등기(Registration for Cancellation) : 주등기 항목을 지울 때 함부로 지우면 안되고, 지워야 하는 사유를 반드시 함께 적고 말소(취소) 시켜야 함. 그 사유를 다시 주등기 쪽에 표시 (주등기를 지울때 반드시 말소등기를 다시 주등기란에 작성해야 함. ex, 5번 등기를 말소한다, 이유는 ~ 이다. )
표제부등기(Title Registration) : 사실관계를 적는 등기. 토지 및 건물의 변경(면적 변경, 구조 변경 등등)에 관한 사항을 기재, 표시번호, 표시란에 순서대로 기제됨.
채권자(creditor) : 빚을 갚으라고 청구할 자격이 있는자.
채무자(deptor) : 채권자에게 깊을 갚아야할 의무가 있는자.
저당권(Collateral) : 내 돈을 채무자(빚진자)의 부동산 등 담보로 빌려주고, 나중에 문제가 생길 때 "특정 금액"을 후순위의 다른사람보다 우선순위로 변제받을 수 있는 권리. ( ex, 저당을 1억을 잡으면 1억만 저당이 됨.)
근저당권(Collateral Security) : 대부분 등기부에 사용, 저당권과 동일하나 금액이 특정되지 않음. "채권최고액"을 지정. 일반적으로 원금의 120%를 근저당으로 잡음(제1금융권). 채무자가 채무 이행을 못했을 때, 담보물로 모두 싸잡아 원금+이자 전부 얼만큼 보장받아 우선적으로 받을 수 있는가 권리 ( ex, 담보물이 경매에 팔릴 때, 만약 대출 1억 시 채권최고액 120%이면 1억 2천까지 (은행이) 우선적으로 받아감.)