안산드레아스

오피스텔은 건축법상 주거용이 아니므로, "공시지가"를 쓸 수 없음.

따라서 순수 토지를 제외하고 건물에 대한 "시가표준액" 이라는 것을 만들어 "건축물 재산세"를 부과함. (7월과 9월에 납부)

또 별도로 토지가 구분되어있기에 "토지 재산세"를 부과 함.

시가표준액이란?  순수토지를 제외한 건축물에 대한 가격.

오피스텔 시가표준액 = 건축물시가표준액 + 토지공시가격.

이는 향후 공공분양의 청약에도 부동산 보유자산에도 영향을 미친다.

"신혼부부 특별공급 자산기준" 2023년 기준에는 아래와 같은 지원자격의 제한 사항이 있다.

 * 공공분양 = 부동산 2억 1550만원 이하, 자동차 가격 3천 5570만원 이하

 * 민간분양 = 부동산 3억 3100만원

여기서 만약 오피스텔을 소유하고 있다면, 해당 오피스텔의 분양가, 매입가가 아닌,

오피스텔의 건축물에 대한 표준가 + 토지가 이다.

오피스텔의 건축물에 대한 시가는 Wetax에서 구한다. (경기도 기준)

< 건축물에 대한 시가표준액 찾기 >

(위택스 : https://www.wetax.go.kr/main/ )

1. 지방세정보 - 시가표준액

2. 정보를 입력

 - 번지는 도로명이 없길래 옛날 번지로 넣음.

 - 예) 656-100   -> 본번지: 656  /  부번지 : 100

3. 하단에 결과가 나온다. 만약 결과가 나오지 않았다면 없거나, 잘못입력한 것.

    만약 재산세, 토지세를 한번도 부과하지 않았던 신축의 경우,우측의에 "신축건물"을 선택한다.

    직접 입력하고, 연면적을 입력한다.

< 토지에 대한  지가 찾기 >

(국토교통부 : http://www.molit.go.kr/portal.do )

1. 오피스텔의 경우는 "개별공시지가"를 선택해야 한다.

2. 경기도 선택 (경기도 기준)

3. 주소를 입력하고 열람

처음으로 아파트 청약 특공의 예비당첨 후 이에 대한 기록 남겨본다.

1. 당첨결과 또는 예비당첨 결과 확인

 아파트 청약 당첨일 정각 12시가 넘으면 청약HOME에서 바로 확인할 수 있다.

확인하지 않아도 다음날 오전 8시가 되면은 결과를 알려준다. 문자가 없다면 떨어진 것.

2. 구비서류 제출 기간, 장소 확인

  만약 당첨자들이 자격미달, 미계약 등등으로 계약을 포기하면 예비 번호를 받은 순으로 내차례가 올 수 있다. 내 차례까지 안오면 탈락...  그래도 시도는 해본다.

  모집공고문을 보면 일시와 장소가 있다.

   이 경우 6/19(월) ~ 6/21(수)가 계약체결일. 장소는 견본주택에서 한다.

3. 제출 서류 확인, 시간 장소 확인

  해당 아파트의 모집공고문을 보면 당첨자 또는 예비당첨자가 어떤 서류를 제출해야 하는지 나와있다.

  인덕원 퍼스비엘의 생애최초의 경우 아래와 같이 나와있었다.

정당 당첨자의 경우 6/10 ~ 6/14 견본주택에서 서류는 제출하면 된다.

  <공통 서류> - 일반 또는 특공 모두 필요한 서류이다. (필수를 보고, 추가는 해당되)

  <특공 서류> - 특별공급으로 받은 경우

  <근로소득 증명 서류> - 본인 직업에따라 가이드가 나와있다.

계약 당일 필요 서류

4. 서류 제출하기

 위에서 본 필요 서류들을 몽땅 뽑고 모델하우스에가서 접수번호표를 뽑는다.

모델하우스에서 보통 음료를 제공함으로 이렇게 커피 한잔하며 기다린다.

내 차례가 되면 서약서 등등 작성하고 내 인감도장을 찍는다.

5. 예비자 추첨일 기다리기

  청약에 당첨된 사람들중 개인적인 이유로 또는 부적격 사유로 계약을 못하는 사람들이 생긴다.

  그러면 그들의 기회는 예비자의 앞 번호부터 가져가게 된다.

  너무 뒷번호일 경우에는 그냥 안가는게 나을수도 있다. 

  아무튼 추첨일이 다가오면 아래와 같은 문자가 온다.

7. 예비당첨일 참가

    먼저 오전부터 줄서서 대기하여 입장할 때 본인 확인, 예비 번호 확인 참석여부를 확인.

    참석 여부를 확인했으니 오지 않은 사람들을 제외하고 나머지 사람들은 예비당첨자 대기석에 앉아있는다.

    그러면 앞 순위부터 쭉 순서를 부른다.

    퍼스비엘의 경우 많은 예비당첨자들이 와서 그들중 일부를 또 추려서 2층으로 불렀다.

    (1층에 있는 사람들은 그냥 앉아만 있다가 집에 멍 때리다가 돌아간다...)

        또 2층으로 추려진 인원들을 대상으로 선순위부터 남은 물량 동호수를 확인시켜주고 먼저 포기 의사를 확인한다.

        포기하지 않는다면 그 자리에서 남은 동호수를 적은 종이를 추첨통에 넣고

        모델하우스 부스에 들어가 순위별로 추첨종이를 꺼낸다.

        저 부스 안에서 동호수를 보고 맘에 들지 않아서 포기하면 밖에 기다리고 있는 사람들이 호명된다.

        하지만 내부에서 모두 계약의사를 밝히면 끝.. 모두 집으로 돌아간다.

        예약당일날 가기전까지 동호수를 절대 알려주지 않는다...

        남은 물량 대비 너무 많은 사람들을 불렀다... 이럴거면 1/3만 불렀으면 될터... 시간낭비했다..

        본인이 남은 물량대비 중간번호 이상 뒷번호라면 예비추첨일에 갈 필요가 없을 것으로 보인다. 

        (선순위 오지 않은 사람들 포함해도 중간번호 기준으로 나머지 뒷번호까지 올 가망이 전혀 없었다)

        또한 저층이 많고 고층은 일부남아있다.

조건,

9억이하 주택 (오피스텔 제외)

소득제한 없음

최대 대출 가능액 "5억"원 (9억의 LTV 70%는 6억3천이므로, 5억까지밖에 안됨)

사용 용도 : 주택구입, 기존대출상환(대출변경), 임차인에게 전세보증금 돌려주는 용도

가능자 : 무주택자, 1주택자, 일시적2주택자

LTV : 70%  (생애최초는 80% 까지 - 배우자도 과거에 소유하지 않았어야 함)

특징,

중도상환수수료 면제 (기존의 대출을 갈아타기, 추후 특례를 다른것으로 갈아타기)

대출신청일로부터 30일 후 대출실행 가능 (1달 여유 필요)

분양권, 조합원입주권 2년 이내 처분 조건으로 가능

체증식상환방식은 40년 까지 이용가능. (50년은 불가)

금리표

우대금리.

아낌e 우대금리 : -0.1% (모두 적용)

고로 아래와 같다고 해도 무방.

신혼가구 -0.2%

미분양주택인 경우 -0.2%

저소득청년 -0.1% (주택가 6억이하, 만39세 이하, 부부합산 6천만 이하 소득)

해당 아파트 시세 대출 기준

KB부동산시세 > 한국 부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 

1. KB부동산 시세

https://kbland.kr/map 

2. 한국 부동산원 시세 (실거래가)

http://rt.molit.go.kr/

3. 주택공시가격

https://www.realtyprice.kr/notice/town/nfSiteLink.htm

4. 감정평가액

https://www.realtyprice.kr/notice/reis/reisJunStats.reis

주택청약을 이용해서 분양 받기 위해 내가 자격요건이 만족되는지 납입액과 납입횟수를 파악해야 한다.

확인방법은 아래와 같다. (하나은행 주택청약통장계좌 기준)

1. 아래 사이트로 접속 후 로그인한다. (공인인증서 또는 다른 방법)

https://www.kebhana.com/

2. 조회 - 거래내역조회

3. 주택청약통장 선택

4. 날자선택 후 조회

(결과)

아래와 같이 쭉 조회된다.

돈없는 청년들은 저금리로 국가의 돈으로 전세금을 넣어서 주택을 구할 수 있다.

이런 혜택을 놓치면 손해이다!

(청년기준 :  현재 만19세 이상 만34세 이하의 세대주, 군대기간 포함하면 만 36세까지 가능 )

전세금 80% 이내까지 전세자금이 나온다! (7000만 전세집일 경우, 5600만원까지 대출해줌)

대출 가능 요건은 아래와 같다. (쉽게 요약)

1. 전세금의 5%를 계약금을 걸고 영수증 받은자. (예를들어 전세금 7000만이면 350만원 (5%)를 내고 영수증 get)

2. 대출 접수일 기준일에 본인은 '무주택 세대주' 로 있어야 함. (세대원이 있다면 모두 무주택자 이어야 함)

3. 이전에 주담보대출, 전세대출, 주택도시기금대출 등 안했던 사람

4.  2년 이상 재직 유지, (1년 미만의 경우 대출한도가 2천만원 까지 제한될 수 있다 함)

5.  연 소득이 5000만원 이하

6. 전체 자산규모가 소득 3분위 평균값 이하 (2022년 기준 3.25억 이하인 사람)

7. 신용도에 문제 없는 사람

8. 대출 접수일에 공공임대주택에 입주한 자는 불가

(대출가능주택, 대출 한도 등 상세한 정보는 아래 참고)

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp

거두 절미하고 중소기업을 다니는 미혼 청년 기준 버팀목전세자금 대출 서류는 아래와 같다.

아래 서류 요구는 "우리은행" 기준이다.

아래 순서대로 진행하면 된다.

0. 대출 가능여부 확인

중소기업인지 가능 평가는 현재 다니고 있는 회사의 사업자등록증을 들고 은행으로 가서 평가 받는다. 개인 소득이 가능한지는 전년도 원천징수영수증을 들고 은행으로 가서 평가 받는다.

(만약 이미 집을 정했다면, 해당집의 등기부등본, 건축대장물 뽑아서 간다)

1. 회사 필요 서류 때기 (*사장 또는 회사 직인 받기)

 - 재직증명서

 - 원청징수영수증 (이전년도) 회사

2. 개인 서류 때기 (어차피 가족관계증명서 동사무소에 뽑아야 하니 동사무소로 간다)

 - 동사무소 서류요청 : 주민등록등본, 주민등록초본, 가족관계증명서

 - 건강보험공단 서류요청 : 건강보험자격득실확인서 (아래 앱 또는 웹페이지로 쉽게 FAX로 받을 수 있다)

https://www.nhis.or.kr/nhis/index.do

3. 전세집 구하기

 직방, 다방, 네이버부동산으로 전세집을 찾아보거나 직접 발품 뛰며 이사가고자 하는 동네의 부동산을 샅샅히 살펴본다.

 해당 주택이 융자 30% 이래 인지 꼭 확인한다. (집주인이 집 매매가 대비 빚이 많으면 대출 불가)

 불법개조 건축물은 은행대출이 안나온다.

 전용면적 85㎡ 이하 주택(주거용 오피스텔 포함) 가능

 전입신고가 불가능한 '상업용 오피스텔'은 불가능!

4. 부동산에서 임대인과 계약하기

  적당한 집을 골랐으면 5% 금액으로 계약을 하고 영수증을 챙긴다.

  반드시 계약서 '특약'에 "버팀목전세자금 대출이 불가할 시 계약금을 전액 반환한다" 명시하기

  전세자금 대출은 '이삿날' 은행에서 대출금을 쏘니 중요하다. 이를 명확히 하여 기재한다. (이전 거주자 협의)

5. 이사갈 해당 지역 동사무소 확정일자 받기

  계약이 완료되면 계약서와 영수증을 들고 해당 거주할 지역의 동사무소에 가서 "확정일자", "전월세 신고" 를 한다.

  그러면 아래와 같은 서류를 준다.

6. 은행에서 심사 진행하기

 청년 버팀목 전세자금 대출 서류로는 아래와 같다.

 보통 심사는 일주일 가량 소요된다고 한다. 해당 건축물이 있는지 현장 답사를 간다고 한다.

 - 주민등록등본

 - 주민등록초본

 - 가족관계증명서

 - 임대차계약서

 - 주택임대 계약금 영수증 (5%에 대한)

 - 재직증명서 (회사직인 필요)

 - 원천징수영수증 (직년년도, 회사직인 필요)

 - 건강보험자격득실확인서

7. 이사가기

 이제 심사에 통과하면 입주날자에 맞춰 은행은 돈을 송금하고, 나머지 잔금을 임대인에게 넣고 공인중개사 중계비, 관리비, (청소비 필요시) 처리하고 이사를 한다.

 그리고 반드시 그 전날 또는 이사 당일날 동사무소에서 "전입신고" 를 한다. (인터넷도 된다고 한다)

2021년 9월 기준 아주 최신 부동산 세금관련하여 부읽남 채널에서 이승현 회계사님의 인터뷰이다.

취득세, 양도세 등등 복잡한 부동산 세금을 풀어서 정리해 주셨다.

이중 증여세와 가족간의 대출에 대해서 정리.

https://www.youtube.com/watch?v=urKYA2cqwGc 

요약

<<집 살때 자녀 현금 증여 문제 (양도세)  세무서에서 자금소명 요청할 때>>

증여세

  -  5000만원 이하 세금 공제 (비과세)

  -  5000만원 비과세 10년단위 합산 기준 (즉 10년동안 받은금액의 합이 5000만원까지는 공제, 초과시 누진세 부과)

  -  증여시 현시점으로 부터 과거 10년동안 받은 금액을 책정

  -  부부는 동일인으로 보며 자녀에게 증여시 나눠서 줄 수 없음 (아버지, 어머니 나눌 수 없음)

  -  할아버지 할머니는 동일인 아님 (인당 5000만원까지 증여 가능)

  -  장인, 장모 동일인 아님 (인당 5000만원까지 증여 가능)

자세히는 아래 참고)

http://www.queen.co.kr/news/articleView.html?idxno=354704 

<<가족간의 대출시 주의사항>>

차용증을 작성

 - 직계가족(부모님, 할아버지)까지 서류를 철저히 준비 필요.

 - 이자를 책정 (갚을 여력 있는지 확인, 이자가 없을 땐 갚은것으로 안침)

 - 세법으로는 4.6% 받아야 한다고 함. (큰 금액이 아닌 작은 금액에는 1.6~2%)

 - 세법 4.6%와 본인이 책정한 이자율의 차액이  1000만원이 넘는 경우 증여세 과세 (몇억 정도되어야 함)

 - 대충 2억을 빌려주고 2%이자를 잡으면 세법에 무난하게 통과

 - 차용증을 나중에 쓸 염려가 있어, 미리 차용증의 날짜를 인증할 수단 필요 (공증, 내용증명, 날짜 인감증명, 스캔 후 이메일)

 - 제일 쉬운 방법은 차용증쓰고 스캔 후 이메일 (비용안듦)

코로나바이러스로 인한 재정난으로 인해 올해 2021년 종료하기로한 중소기업청 청년전세자금 대출.

그런대 최근 뉴스를 보니 2023년으로 연장되었다. (21/06/28 뉴스)

https://www.dailian.co.kr/news/view/1005791#:~:text=%EC%98%AC%ED%95%B4%20%EC%A2%85%EB%A3%8C%20%EC%98%88%EC%A0%95%EC%9D%B4%EC%97%88%EB%8D%98%20%EC%A4%91%EC%86%8C%EA%B8%B0%EC%97%85,%EB%A1%9C%20%EC%A0%9C%EA%B3%B5%ED%95%98%EB%8A%94%20%EC%83%81%ED%92%88%EC%9D%B4%EB%8B%A4.

(요약)

<청년전세자금대출>

 - 중소기업 청년전세자금대출 2023년까지 운영

 - 임차보증금이 2억원 이하인 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해, 최대 1억원까지 1.2%의 저금리로 제공 (10회연장)

 - HUG 전세보증금반환보증 보험료 인하 혜택은 올해 연말 (2021년 말)까지만 제공

<청년월세자금대출>

 - 저소득·무주택 청년에 대해선 월 20만원까지 무이자로 월세 자금을 지원

 - 월세 20만원 이하 이자x

 - 월세 20~50만원  1.0% 대출금리

<청년내집마련>

 - 모기지한도 기존 2억~2억6000  => 2억5000 ~ 3억1000  향상.

 - HUG 전세금안심대출 (높은 전세아파트 전세보증금 들어주는 대출) 수도권 7억, 그 외 지역 5억

 - 민영주택 생애최초 특별공급 확대 공공택지에선 15%에서 20%로, 민간택지에선 7%에서 10%까지 늘어난다.

<청년우대청약통장>

 - 가능 기간도 2023년으로 연장

 - 가입요건 기존 연봉 3000만 -> 3600만 변경

 - 청년 우대형 청약통장에 가입하면 우대금리(1.5%)에 2년 이상 유지 시 연 납입액 600만원의 비과세 혜택을 제공

• 구역현황
  • 위 치 : 수원시 팔달구 고등동 94-1번지 일대
  • 구역면적 : 64,243㎡
  • 사업방식 : 민간
  • 사업시행자 : 조합

• 사업규모
  • 아파트 : 아파트 16개동
  • 층　수 : 지하2층 ~ 지상15층

수원역 팔달구 고등동의 재개발 사업이 지지부진하다가 최근 수원시를 상대로 조합원의 승소로 사업 추진이 확정되었다.

팔달 115-3구역(고등동) 관련 재개발 조합원 모임 카페

https://cafe.naver.com/paldalsamapt.cafe

해당 구역은 40년 이상된 노후된 주택단지와 어둠 침침한 골목들로 위험한 곳으로 뽑혔지만, 최근 주변 자이아파트 단지 개발과 주변 집창촌 철거와 함께 수원역 중심부가 점점 새롭게 재단장 되고 있다.

수원역에는 GTX-C 광역급행이 착공중이며 강남까지 짧은 시간으로 이동 가능하다.

수원역 집창촌 철거 및 재정비 구역

해당 구역은 철거 후 상업, 업무지구로 재편성 된다고 한다.

https://www.mk.co.kr/news/society/view/2021/05/520027/

재개발 구역을 둘러본 현장답사 영상

https://www.youtube.com/watch?v=gwb8FpeP9t8 

재개발 구역 지도로 보기

https://coupa.ng/b508aH

파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음